韓國房產，一場一般人的生存豪賭

2023-07-31

例如韓國首爾，其房價之高一度令人咋舌。 2021年，首爾市中心公寓價格就已經達到每平米2.2萬美元，僅次於中國香港和紐約，排名全球第三，在疫情期間甚至還能維持5%的價格漲幅。

然而，這份光鮮亮麗的價格表卻在今年被打破了。除了房價的全面下跌外，一至四月期間近一千家房地產企業先後宣告破產，並快速波及普通人的生活。

2023年4月，一個叫樸熙順的韓國女生決定赴死。壓垮她的最後的一根稻草，是6萬韓元的水費催繳單，折合人民幣338元。

在此之前，她曾是韓國最年輕的亞運田徑選手，在職業生涯的後期，她花費9000萬韓元在仁川租下一套公寓，決心開啟自己的新生，而攜款潛逃的全租房主打破了她對生命的希望。

儘管在中國本土的文化脈絡之下，擁有一套屬於自己的房子十分重要，但這樣的文化觀念在韓國卻並不絕對適用。對韓國的居民而言，租房遠比買房更合適，而這則源自於韓國市場的特殊的製度——全租房。

在今天，所謂的全租房，就是以「保證金」換取「使用權」。具體來說，就是指房客一次性交給房東房價全額50%以上的押金後，就可以「免費」獲得房子的使用權，除日常生活開銷外，不再支付租金，待租期結束後，就可以拿回當初交付的全額押金。

這相當於一場誇大成本也放大優惠的「月租」政策。顯然，長租總比短租的租金更低廉，一次性交付的房租總是比月付房租更容易得到優惠——只是在韓國，一次性交付的房租會更多（房價全款的50%~ 80%），一次得到的優惠也更大（免房租租兩年左右）。

那麼既然都要一次性進行大額支出，為什麼這些租客不乾脆嘗試直接買房子呢？

事實上，為了避免過度炒房，韓國銀行限制了購屋貸款的要求和名額，這使得大多數韓國人既無法一次性交付高昂的購房款，也難以透過貸款的方式獲得自己的房產——當然，高昂的貸款利息也是他們選擇放棄買房的一大原因。

同時，有關全租房的押金貸款業務卻十分火熱，銀行提供給全租房住戶的超低利率貸款一度僅有1%，變相推動了缺乏本金的租客邁向全租房的市場。

由於不必額外支付房租，在全租房模式下，租客交付的押金就更像是寄存在房東手中的、沒有利息的定期存款，租客則只需要支付給銀行貸款利息，在銀行利率不高的情況下，以利息代房租顯然是比「月租」更划算的買賣。

而對於精於打算的房東來說，一次性收繳的高昂押金則是最好的投資本金——比如說，再購置一套新的房產，然後繼續出租給願意繳納押金的新租客，循環往復，在泡沫中形成自己的「房產帝國」。事實上，在「出租舊房換新房」的模式下，韓國的房東中手握上百套房產的人比比皆是。

正因如此，「全租房」雖是租屋制度，實際上卻與房地產購屋市場息息相關。

從歷史上看，韓國的全租房制度源自於土地的「典當制度」。由於農民不願意直接出售土地，因而在需要錢的時候，農民更傾向於「典當」自己土地的使用權，即轉讓土地的使用權以獲取金錢，等期滿後再退還金錢並重新獲得土地的使用權。隨著經濟的發展，交易對象逐漸從土地擴展到房屋。

儘管全租房在出現之處更像是一種居民之間的互助活動，但對於政府而言，全租房的推廣有助於解決城市住宅問題，是解決低收入和中等收入家庭住宅需求問題的重要舉措之一。

二戰期間，韓國農村人口大量湧入城市，導致城市住房供應不足。在購買房產困難的情況下，形成了以古董等貴重物品抵押以獲取居住權益的出租模式——賣掉農村房屋渴望來城市發展卻又買不起城市房產的農戶，和擁有城市房產卻資金緊張的城市群體，一拍即合，有效緩解了城市人口增加與城市住房的矛盾。

而隨著戰後重建和城鎮化的推進，住房問題再次出現，由於全租房的租房模式不僅能一次性收取租金避免風險，還能夠快速籌措資金，成為房屋主人的首選租賃方式。

進入現代化發展階段後，城市住房問題的解決策略顯得固化而單一：鼓勵購買自住房，建立穩定的租住市場或提供足夠數量的政府保障性住宅。顯然，大城市總是人滿為患，房價也總是居高不下，而強迫政府一次性的大規模支出又顯得過於理想化，穩定的租住市場成為不二之選。

如前文所說，全租屋模式適應了出租雙方模式需求，因而具備良好的「民間基礎」。對政府而言，全租房的推行不僅有利於解決城市居住問題，還有利於削減房地產市場的熱度，從而抑制房價的不斷攀升——當租房優勢明顯，一些踮著腳尖買房的人就不再投身其中，透過轉變供銷關係抑制地產的「投機炒作之風」。

然而，全租屋並非全無風險，其中最大的問題在於過度豐盈的房產「泡沫」。譬如今日韓國房產市場所面臨的降價風暴，而在這場風暴中，許多人都認為全租屋制度應為此負責。

為什麼呢？

像我們前面分析的那樣，全租房一端連結著租戶與房東，一端連結銀行——在整個購房和出租的過程中，無論是房東還是租戶，都需要向銀行貸款實現購房和租房的活動，也就是說，全租房的運作和維持，一方面依賴不斷升值的房產，另一方面依賴偏低的銀行利率。

然而事實是，隨著聯準會升息，具備投資能力的「商人」們就更傾向於兌換美元趕上資產升值的直通車，而韓國政府就不得不提高銀行利率以避免這部分的資金外流。但是，為了避免虧損，銀行的借貸利率往往與儲存利率同高同低，這就自然造成了借貸利率的水漲船高。

首先受到影響的是租客，銀行利率提升意味著用於支付保證金的貸款利息上升，當要交還的利息甚至有可能超過月租金的時候，更多的人就會選擇提前退租，收回保證金並償還銀行貸款。

由於房產是透過房東向銀行借貸取得的，因此，面對短期內大批量的退租行為，房東只能選擇拋售房產以獲取資金償還保證金，房價就面臨進一步的下跌。

顯然，由於房產價值縮水，房東既無法按時，也無法足額償還保證金，作為弱勢群體的租客，不僅面臨無家可歸的境地（房子被房東拍賣或被銀行收回），還要面臨高昂的銀行貸款（向銀行借貸的高額保證金），全租房也在雙重槓桿的加持下，成為了壓垮普通人的最後一根稻草。

在韓國仁川，二月至四月，兩名男子留下遺書，先後告別了全世界。而這兩名男子，和朴熙順租的是同一位「仁川房產大王」的房子。

有句話說，時代的一粒沙，落在一般人的身上就變成了一座山。也許在時代的車輪下，大多數普通人都只是一粒塵埃吧。