全球房地產產業正處於十多年來最大的崩潰之中，開發商和投資者正努力尋找樂觀的理由，並討論市場復甦的可能性——雖然這尚未到來。據了解，本週在法國裡維埃拉的戛納舉行的MIPIM房地產大會在商業房地產價格(CRE)下跌和疫情導致辦公室空置的背景下展開。

對房地產市場復甦觀點不一

隨著預計有20,000名投資者、開發商和代理商開始抵達，與會代表圍繞規劃中的開發項目的微型模型展開討論，並在公司承包的遊艇上會見客戶。許多人忙於討論市場的影響，其他人則試圖達成交易。

包括美國的仲量聯行(JLL.US)、Greystar、Hines和Federated Hermes(FHI.US)，法國的AEW和德國的Patrizia在內的幾家最大的房地產投資者表示，他們看到交易活動的初步跡象反彈。

但有些人也表達了謹慎態度。

LaSalle投資管理歐洲負責人菲利普·拉皮埃爾在大會上表示：「在克羅塞特大道上有很多不切實際的討論。」他指的是戛納沿海大道上擠滿了房地產代理商的場景， “所以你必須非常小心地導航。”

據了解，借貸成本的懲罰性上升和空置的辦公室使許多房地產投資變得不那麼誘人，儘管數據中心和物流等行業表現得更好。

根據MSCI Real Assets的數據顯示，2023年第四季度，歐洲商業資本價值年減13.9%，這是自2009年全球金融危機以來的最大跌幅。

LaSalle的拉皮埃爾認爲，歐洲30%的辦公空間「可能已經過時」。同時，美國城市的價格也大幅下跌，例如舊金山和洛杉磯的空置率接近30%。

當前，投資人寧願觀望，也不願實現虧損。歐洲商業房地產交易量在2023年下降了一半，降至1660億歐元(1810億美元)，這是MSCI自2007年以來記錄的辦公樓銷售額最糟糕的一年。

儘管如此，一些投資者認爲，如果中央銀行開始降息，減輕公司債務負擔，市場轉機可能即將到來。

世界上最大的商業地產所有者黑石(BX.US)的歐洲房地產負責人詹姆斯·塞帕拉在活動前表示：“總的來說，人們對未來一年有了更多的信心和熱情。”他補充稱：“我們過去幾個月一直很活躍，我們將繼續尋求活躍。”

難以出售

MIPIM本身將是改善情緒的一大考驗。投資者和房地產代理商自1990年以來一直在年度聚會上慶祝交易，但去年幾乎沒有可言。

M&G Real Estate的投資策略負責人何塞·佩利切爾表示：“市場上最糟糕的房地產現在已經難以出售。”

與美國和中國相比，歐洲在房地產困境的顯著跡象方面受到的影響較小，但在特定國家如德國和瑞典，某些貸款機構由於其在房地產市場的投資而遭遇了嚴重的市場拋售。

奧地利房地產大亨雷內·本科的Signa集團——紐約克萊斯勒大廈的共同所有者——於11月破產，進一步動搖了信心。

Tikehau Capital 的聯合創始人安託萬·弗拉馬里翁表示：“全球範圍內的房地產危機正在持續。”“這可能需要一段時間才能結束。”

到目前爲止，主要銀行相對沒有受到太大影響。根據摩根士丹利的數據，歐洲大型銀行一直在減少商業房地產貸款。

這可能會讓那些槓桿率更高的替代貸款機構，如資產管理公司和保險公司承受更多損失。根據貝斯商學院的數據，它們已經佔歐洲商業房地產貸款的20-30%。

進一步下跌?

辦公大樓價格下跌是否會演變成更廣泛的危機，部分取決於銀行和開發商是否能夠避免在藉貸成本下降或需求回歸之前實現虧損。

一些貸款機構正在重新採用「延長和假裝」方法來處理不良貸款，這是2007-09年金融危機後的一種流行策略，以避免對房產進行止贖。

PGIM Real Estate的董事總經理馬修·克勞瑟在MIPIM之前表示：“你延長和假裝，僅僅是因爲即使你執行了，你可能也無法在當前市場上出售資產。”

在像英國這樣的市場中，房地產價格可能更接近觸底，因爲價格已經更快地調整了，但在德國等地的價格預計會進一步下跌。總部位於法國的投資者AEW的執行長羅布·威爾金森預計，德國辦公樓價格在今年上半年將再下降10%。

Federated Hermes的房地產客戶解決方案總監塞萊娜·奧爾鬆在坎城表示：「去年是有史以來最難的融資年之一。」但她表示，投資者興趣正在回歸，特別是來自中東和亞太地區：“我比去年更有希望了。”